Mit dem Forward-Darlehen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung heute sichern

Deine Zinsbindung läuft in zwei, drei oder vier Jahren aus, und du fragst dich, wie hoch die Zinsen dann liegen. Niemand kann dir das seriös sagen. Genau für diese Unsicherheit gibt es das Forward-Darlehen. Du legst dich heute auf einen Zins fest, der erst in der Zukunft gilt.

Das klingt einfach, hat aber Haken, die du kennen solltest. In diesem Beitrag erkläre ich dir, wie ein Forward-Darlehen funktioniert, was es kostet, wann es sich lohnen kann und wann nicht.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Du schließt den Vertrag heute ab, die Auszahlung erfolgt aber erst zu einem festgelegten Termin in der Zukunft, nämlich dann, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet. Mit dem Geld wird die Restschuld bei deiner bisherigen Bank abgelöst, oder deine bisherige Bank selbst stellt die Anschlussfinanzierung als Forward-Darlehen bereit.

Die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung heißt Vorlaufzeit oder Forward-Periode. Viele Banken bieten eine Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten an, also bis zu fünf Jahre im Voraus. In dieser Phase zahlst du für das Forward-Darlehen meist noch keine Raten und normalerweise auch keine Bereitstellungszinsen.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?

Die Zinssicherheit gibt es nicht umsonst. Banken verlangen für die Vorlaufzeit einen Forward-Aufschlag auf den Zins, der für eine sofortige Finanzierung gelten würde. Meist berechnet die Bank den Aufschlag pro Monat der Vorlaufzeit. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher also der Aufschlag.

Wie hoch der Aufschlag konkret ausfällt, ist von Bank zu Bank verschieden und hängt auch vom allgemeinen Zinsumfeld ab. Deshalb nenne ich dir hier bewusst keine Pauschalwerte. Innerhalb der letzten Monate vor Ablauf der Zinsbindung bieten viele Banken allerdings eine Anschlussfinanzierung ohne oder mit sehr geringem Aufschlag an. Oft liegt diese Grenze bei rund zwölf Monaten, das ist aber keine feste Regel.

Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Kreditvertrag. Wenn du es später doch nicht abnehmen willst, etwa weil du die Immobilie verkaufst oder die Zinsen gesunken sind, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Die Entschädigung soll den Schaden ausgleichen, der der Bank dadurch entsteht, dass sie das Geld bereits refinanziert hat.

Das ist der wichtigste Punkt, den du vor dem Abschluss verstehen musst. Ein Forward-Darlehen ist keine Option, die du ziehen kannst, wenn es passt. Es ist eine feste Verpflichtung. Schließ es nur ab, wenn du sicher bist, dass du die Immobilie zum Auszahlungstermin noch hältst und die Anschlussfinanzierung wirklich brauchst.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Ob es sich lohnt, weißt du erst im Nachhinein. Steigen die Zinsen bis zum Auszahlungstermin stärker als der Forward-Aufschlag, hast du gewonnen. Bleiben sie gleich oder sinken sie, hast du draufgezahlt. Jeder, der dir das vorab sicher verspricht, verkauft dir eine Zinsprognose.

Sinnvoll sein kann ein Forward-Darlehen vor allem in diesen Situationen.

• Deine Restschuld ist hoch, sodass schon ein moderater Zinsanstieg deine Rate spürbar erhöhen würde.
• Dein Haushaltsbudget ist knapp und du brauchst Planungssicherheit für die Rate.
• Du willst das Zinsänderungsrisiko bewusst ausschließen, auch wenn das einen Aufschlag kostet.

Weniger geeignet ist es, wenn du einen Verkauf der Immobilie in den nächsten Jahren nicht ausschließen kannst, wenn deine Restschuld gering ist oder wenn du bei einem Zinsrückgang unbedingt profitieren möchtest.

Worauf solltest du beim Forward-Darlehen Vergleich achten?

Beim Vergleich von Forward-Darlehen reicht es nicht, nur auf den Zins zu schauen. Diese Punkte machen den Unterschied.

• Die maximale Vorlaufzeit und wie der Aufschlag pro Monat berechnet wird.
• Die Regelungen zur Nichtabnahmeentschädigung und zu Sondertilgungen.
• Die Möglichkeit, den Tilgungssatz später anzupassen.
• Die Kosten für die Abtretung der Grundschuld, wenn du zu einer anderen Bank wechselst.
• Die Länge der neuen Zinsbindung und ob sie zu deinen Plänen passt.

Statt eines einfachen Forward-Darlehen-Rechners, der nur Durchschnittswerte ausspuckt, rechne ich dir mit konkreten Angeboten aus dem Vergleich von über 600 Banken durch, wie sich Rate und Restschuld bei verschiedenen Vorlaufzeiten entwickeln. So siehst du, was dich die Zinssicherheit tatsächlich kostet.

Was passiert mit der Grundschuld beim Forward-Darlehen?

Bleibst du bei deiner bisherigen Bank, ändert sich an der Grundschuld nichts. Wechselst du mit dem Forward-Darlehen zu einer anderen Bank, wird die bestehende Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Eine Abtretung ist meist günstiger als die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld.

Diese Kosten gehören in jeden ehrlichen Vergleich. Ein Forward-Angebot einer fremden Bank mag auf dem Papier günstiger wirken, doch erst mit den Wechselkosten siehst du, ob es sich wirklich rechnet. Ab und zu ist das Forward-Angebot der eigenen Bank am Ende die bessere Wahl.

Was prüft die Bank beim Forward-Darlehen?

Auch wenn es nur um eine Anschlussfinanzierung geht, prüft eine neue Bank dein Einkommen, deine Bonität und die Immobilie. Hat sich deine Situation seit dem Kauf verändert, etwa durch Selbstständigkeit, Teilzeit oder Elternzeit, sprich das offen an. Bei Selbstständigen gelten andere Anforderungen an die Unterlagen, mehr dazu in meinem Beitrag zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

Die Alternativen sind die Prolongation bei deiner bisherigen Bank und die Umschuldung zu einer anderen Bank zum Ende der Zinsbindung. Beide kannst du kurz vor Ablauf abschließen, dann aber zu den dann geltenden Zinsen. Außerdem gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB, das dir zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung einen Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung ermöglicht. Einen ausführlichen Überblick über alle Wege findest du in meinem Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Wie gehst du jetzt am besten vor?

Nimm deinen Darlehensvertrag zur Hand und notiere das Ende der Zinsbindung, die voraussichtliche Restschuld und deine Sondertilgungsrechte. Mit dem Finanzierungs-Check verschaffst du dir einen Überblick über deine aktuelle Situation. Wenn du gleichzeitig überlegst, ob noch eine weitere Immobilie drin ist, hilft dir der Budget-Rechner.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, telefonisch, per Video oder persönlich in meinem Büro in der Schwarzwaldstraße 98 in Frankfurt. Schreib mir über das Kontaktformular oder ruf an oder schreib per WhatsApp an 06431 2807 666.