Anschlussfinanzierung in Frankfurt. Wann du dich kümmern solltest und welche Wege es gibt

Von Kai Wisinger

28.09.2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Frankfurter Skyline am Main bei Sonnenschein

Viele Eigentümer in Frankfurt haben ihre Finanzierung vor Jahren abgeschlossen und seitdem nicht mehr darüber nachgedacht. Die Rate läuft, das Haus oder die Wohnung ist bewohnt, alles gut. Und dann kommt ein Brief der Bank mit einem Prolongationsangebot. Genau in diesem Moment entscheidet sich oft, ob du in den nächsten zehn oder fünfzehn Jahren gut oder teuer finanzierst.

Ich schreibe dir hier auf, worauf es bei der Anschlussfinanzierung ankommt, ehrlich und ohne Verkaufsdruck. Welche Variante für dich passt, hängt immer von deiner Restschuld, deinem Objekt und deinen Plänen ab.

Was ist eine Anschlussfinanzierung überhaupt?

Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland laufen mit einer festen Zinsbindung, zum Beispiel über zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit ist dein Zinssatz fix. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Kredit aber selten komplett getilgt. Für die Restschuld brauchst du eine neue Vereinbarung, und genau das ist die Anschlussfinanzierung.

Dafür gibt es drei grundsätzliche Wege. Du bleibst bei deiner Bank und verlängerst (Prolongation), du wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung), oder du sicherst dir die Konditionen schon vorab über ein Forward-Darlehen.

Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Kümmere dich früher darum, als die meisten denken. Spätestens zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung solltest du wissen, wie hoch deine Restschuld dann sein wird und welche Optionen du hast. Viele Banken können in diesem Zeitraum eine Anschlussfinanzierung so abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag anfällt.

Wer länger im Voraus planen will, schaut sich Forward-Darlehen an. Wer bis zum letzten Monat wartet, hat kaum noch Zeit zum Vergleichen. Und wer keine Zeit hat, unterschreibt häufig das erstbeste Angebot seiner Hausbank.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen schließt du heute einen Vertrag ab, der erst in der Zukunft ausgezahlt wird, nämlich genau dann, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet. Viele Banken bieten das für eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren an. Dafür verlangen die Banken meist einen Aufschlag auf den Zins, der mit der Länge der Vorlaufzeit steigt. Bereitstellungszinsen fallen in der Vorlaufzeit normalerweise nicht an.

Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Sinken die Zinsen bis zum Auszahlungstermin, profitierst du davon nicht, denn der Vertrag ist bindend. Ob sich das lohnt, ist eine Frage deiner Risikobereitschaft und nicht eine Frage, die dir jemand seriös mit einer Zinsprognose beantworten kann.

Was ist besser, Prolongation oder Umschuldung?

Die Prolongation ist bequem. Deine Bank schickt ein Angebot, du unterschreibst, fertig. Du brauchst keine neuen Unterlagen und keinen Termin beim Notar. Nur weiß deine Bank auch, dass viele Kunden genau diesen bequemen Weg gehen. Ein Prolongationsangebot ist deshalb nicht automatisch das beste Angebot, das du bekommen kannst.

Bei einer Umschuldung wechselst du zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Das ist mit etwas mehr Aufwand verbunden, weil die neue Bank Einkommen, Bonität und Immobilie prüft. Zum Ende der Zinsbindung entsteht dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung, du kannst also frei wählen.

Mein Rat aus der Praxis ist einfach. Hol dir das Angebot deiner Hausbank und lass es gegen einen Vergleich laufen. Über meinen Zugang zu über 600 Banken sehe ich schnell, ob das Prolongationsangebot marktgerecht ist. Manchmal ist die eigene Bank tatsächlich gut, dann bleibst du eben dort. Aber dann weißt du es wenigstens. Einen ersten Überblick bekommst du über den Finanzierungs-Check.

Was kostet eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Der wichtigste Kostenpunkt ist die Grundschuld. Deine bisherige Bank ist im Grundbuch eingetragen. Damit die neue Bank abgesichert ist, wird die bestehende Grundschuld in der Regel an sie abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Eine Abtretung ist meist deutlich günstiger als die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld.

Diese Kosten solltest du immer gegen die Zinsersparnis rechnen. Bei kleinen Restschulden kann der Zinsvorteil einer Umschuldung geringer ausfallen als man denkt. Bei größeren Restschulden lohnt sich der Vergleich fast immer.

Was bedeutet das Kündigungsrecht nach zehn Jahren für deinen Baukredit?

Das ist einer der am meisten unterschätzten Punkte. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn deine Zinsbindung eigentlich 15 oder 20 Jahre läuft.

Das ist wichtig für alle, die lange Zinsbindungen gewählt haben. Liegt dein Vertragszins deutlich über dem, was aktuell am Markt angeboten wird, kann eine Kündigung nach zehn Jahren und eine Umschuldung sinnvoll sein. Wurde der Zins zwischendurch neu vereinbart, beginnt die Zehnjahresfrist allerdings ab diesem Zeitpunkt neu. Lass deinen Vertrag im Zweifel genau prüfen.

Welche Rolle spielen Sondertilgungen?

Viele Verträge enthalten ein Recht auf jährliche Sondertilgung. Wenn du es nicht genutzt hast, verfällt es häufig am Jahresende. Vor der Anschlussfinanzierung lohnt ein Blick darauf, denn jeder Euro, den du vorher zusätzlich tilgst, muss nicht neu finanziert werden.

Und denk bei der neuen Finanzierung gleich mit, ob du wieder Sondertilgungen brauchst. Wer mit Bonuszahlungen, Erbschaften oder dem Ende anderer Kredite rechnet, sollte sich diese Flexibilität sichern.

Welche Fehler sehe ich bei der Anschlussfinanzierung immer wieder?

Das Prolongationsangebot der Hausbank ungeprüft unterschreiben.
Zu spät anfangen und dadurch keinen Spielraum mehr für einen Vergleich haben.
Die Restschuld zum Ablauf nicht kennen und falsch planen.
Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB bei langen Zinsbindungen übersehen.
Die Tilgung zu niedrig ansetzen, sodass der Kredit bis zur Rente nicht abbezahlt ist.
Veränderte Lebensumstände wie Selbstständigkeit oder Elternzeit nicht offen ansprechen.

Gerade der letzte Punkt ist wichtig. Hat sich deine Situation seit dem Kauf verändert, etwa durch einen Schritt in die Selbstständigkeit oder einen Eintrag bei der Schufa, ist eine Umschuldung nicht unmöglich, aber anspruchsvoller. Dazu findest du mehr in meinem Beitrag zur Baufinanzierung trotz negativer Schufa.

Wie gehst du jetzt am besten vor?

Such deinen Darlehensvertrag raus und notiere dir das Ende der Zinsbindung, die voraussichtliche Restschuld und deine Sondertilgungsrechte. Mit diesen Angaben kann ich dir schnell sagen, welche Wege für dich offen sind.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, telefonisch, per Video oder persönlich in meinem Büro in der Schwarzwaldstraße 98 in Frankfurt. Schreib mir über das Kontaktformular oder ruf an unter 06431 2807 666.

Wie sieht das bei dir konkret aus?Der kostenlose Finanzierungs-Check gibt dir in 60 Sekunden eine erste Einschätzung.Finanzierungs-Check starten

Fragen und Antworten

Wie früh kann ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir Konditionen bei vielen Banken bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung sichern. Dafür verlangen die Banken meist einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Innerhalb der letzten zwölf Monate ist eine Anschlussfinanzierung bei vielen Banken ohne diesen Aufschlag möglich.

Muss ich bei einer Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Nicht, wenn du zum Ende der Zinsbindung wechselst. Auch das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB, zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, ist frei von Vorfälligkeitsentschädigung. Nur wer während einer laufenden Zinsbindung ohne Kündigungsrecht vorzeitig aussteigt, muss in der Regel eine Entschädigung an die Bank zahlen.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Bei einer Prolongation verlängerst du den Kredit bei deiner bisherigen Bank zu neuen Konditionen, ohne großen Aufwand. Bei einer Umschuldung löst eine andere Bank deinen Kredit ab, meist über eine Abtretung der Grundschuld. Die Umschuldung macht etwas mehr Arbeit, kann aber günstiger sein, wenn das Angebot deiner Hausbank nicht marktgerecht ist.

Was kostet die Abtretung der Grundschuld bei einer Umschuldung?

Für die Abtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, deren Höhe sich nach dem Betrag der Grundschuld richtet. Die Abtretung ist in der Regel deutlich günstiger als die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld. Diese Kosten solltest du immer gegen die mögliche Zinsersparnis rechnen.

Gilt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren auch für meinen Baukredit?

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt für Darlehen mit festem Sollzins. Du kannst zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde der Zins zwischenzeitlich neu vereinbart, läuft die Frist ab diesem Zeitpunkt.

Lohnt sich eine Umschuldung auch bei kleiner Restschuld?

Das kommt auf den Zinsunterschied und die Kosten der Grundschuldabtretung an. Bei kleinen Restschulden kann die Ersparnis überschaubar sein, während die Nebenkosten ähnlich bleiben. Eine kurze Vergleichsrechnung zeigt dir schnell, ob sich der Wechsel lohnt oder ob die Prolongation die bessere Wahl ist.

Wird bei einer Anschlussfinanzierung meine Bonität erneut geprüft?

Bei einer Prolongation bei deiner bisherigen Bank fällt die Prüfung meist deutlich schlanker aus. Wechselst du zu einer anderen Bank, prüft diese Einkommen, Bonität und Immobilie neu, dazu gehört normalerweise auch eine Schufa-Abfrage. Deshalb lohnt es sich, die Unterlagen rechtzeitig vorzubereiten.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung meine Rate ändern?

Ja, mit der Anschlussfinanzierung legst du Zinsbindung, Tilgung und damit die Rate neu fest. Du kannst zum Beispiel höher tilgen, um schneller schuldenfrei zu sein, oder die Rate an veränderte Lebensumstände anpassen. Achte darauf, dass die Restschuld bis zum geplanten Zeitpunkt, etwa dem Rentenbeginn, realistisch getilgt ist.